[부동산 유치원] 요약 정리 (하선, 효연 지음 / 출판사 예문)

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부동산 유치원 | 하선 - 교보문고

** 진짜진짜 좋은 책! 나 같은 부린이 필독 도서!! **

 

 

I. 서른이 다 되도록 부동산을 모르는 건 자랑이 아니다

 

- 내 집 한 채를 사는 것 또한 부동산에 투자하는 것이니 언제고 집 한 채 마련할 마음이 있다면 지금부터라도 부동산 동향과 정보에 촉각을 세우자! 

 

- 경매 낙찰가율을 읽으면 시장 흐름이 보인다.

부동산 매매가 활발하게 이루어지는 호황기에는 경매시장 수요 또한 급증한다. 이로 인해 감정가 대비 낙찰가가 높게 나타나는데, 이는 경매가 접수된 이후 최소 6개월이 지나 매물이 나오기 때문. 경매시장에서 첫 매각기일에 제시되는 가격은 6개월 전 가격이라는 것. 

부동산 시장이 호황일 때는 감정평가액은 최소 6개월 전 가격이므로 낙찰가율이 높게 형성된다. 반대로 부동산 시장이 쇠퇴기일 때는 낙찰가율이 낮아지게 된다. 부동산 시장이 얼어붙어서 경매에 참가하는 인원이 적기 때문. 

 

- "권리분석을 할 줄 알아야 한다"

권리분석이란 거래 (매매, 경매, 교환, 임대차 등) 하고자 하는 대상 부동산에 대한 하자, 즉 흠결사항을 찾아내는 활동

권리분석을 하려면 하자의 종류를 알아야 하는데 하자에는 눈에 보이는 하자 (공시된 하자)와 눈에 보이지 않는 하자 (미공시된 하자)가 있다. 

 

* 눈에 보이는 하자: 압류, 가압류 가등기, 가처분, 저당권, 근저당권, 전세권, 등기된 임차권 등

* 눈에 보이지 않는 하자: 당해세 (국세, 지방세), 미등기 임차권, 미지급 임금, 재해 보상금, 최종미지급 퇴직금 등

cf. 당해세 = 매각 대상이 되는 당해 부동산에 대해 부과된 조세

 

- 등기사항전부증명서에는 공신력이 없다!

등기사항전부증명서는 권리관계를 보여주는 역할 (즉, 공시)만 할 뿐, 법적 권리를 보장해주는 (공신) 것은 아니다.
이를 담당하는 법원 등기관들에게는 형식적인 서류 심사권만 있다. 부동산 매매 이후 등기 이전 신청시 부동산 등기규칙에서 요구하는 서류를 첨부하면 이전 등기는 되지만, 이것이 진짜 실체가 있는 계약인지, 정말 소유자가 누구인지 확인할 권한은 등기관에게 없다. 

 

공시란 말 그대로 '알림' / 공신은 '믿을 수 있다'고 보증한다는 의미로, 공적으로 신용할 수 있는 것

토지대장, 건축물대장 지적 제도에 의해 지적부에 기록되는 사항은 국가 직접 또는 간접적으로 확인 및 조사한 후에 기재된다. 따라서 공신력을 인정받을 수 있다. 

이 집의 '진짜' 소유자가 누구인지를 실제로 조사하여 등기할 권한은 등기소에 없다. 따라서 공시력만을 가진다.

 

- 눈에 보이지 않는 하자, 조세 채권

등기사항전부증명서만 믿어서는 안 되는 또 하나의 이유는 조세 체납 가능성 때문이다. 

체납 사실과 법정기일이 공시되지 않는다. 그러므로 등기사항전부증명서의 '보이지 않는 하자'가 된다. 전입신고 + 확정일자를 받았더라도 법정기일이 전입신고 + 확정일자에 앞서면, 다시 말해 조세 체납 후 법정기일이 전입신고 + 확정일자 전에 발생했다면 국세가 우선하게 된다. 이같이 보이지 않는 하자를 확인하는 방법은 한 가지, 임대인에게 국세 완납증명서와 지방세 완납증명서 등을 요청하는 것인데.... 현실적으로 쉽지는 않다. 

 

 

II. 님아 그 계약은 하지 마오

 

- 개업 공인중개사를 통해 거래하면 3가지 서류를 받게 된다. 계약서, 중개대상물확인설명서, 업무보증설정서류 (공제증서 또는 보증보험증권). 임차인은 잔금일 기준으로 권리 순위가 어떻게 되는지, 계약 기간 종료 시 보증금 반환에 대한 위험요소는 없는지 등을 꼼꼼히 확인하고 물어봐야 한다. 

 

- 특히 주의해서 봐야할 사항!

1) 집합건물일 경우 기본 확인사항 중 토지 별도등기 유무를 꼭 확인해라! 등기사항전부증명서에 갑구, 을구란에 기재되는 것이 아니라 표제부 대지권의 표시란에 기재되기 때문에 지나치기 쉬운데, 특히 신축 다세대, 1동 아파트, 신축 연립, 신축 오피스텔처럼 세대별로 등기가 되어 있는 구분 등기 공동주택의 경우 토지 별도등기를 반드시 확인해야한다. 

집합건물 등기사항전부증명서상 하자에 상관없이, 대지권 표시란에 별도등기 표시가 있다면 해당 토지 등기사항증명서 반드시 확인해야한다. 훗날 위험한 지뢰로 작용할 수 있다.

2) 등기사항전부증명서 표제부 건물내역에 '근린생활시설 및 공동주택' 또는 OO지붕 공동주택 (다세대주택) (ex. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 공동주택) 으로 기재되어 있으며, 저층부 (1~3층) 거래시에는 주의! 일명 '근생주택'이라고 중개하는 경우가 있는데 건축물대장 용도란에 '근린생활 시설' 또는 '사무소'라고 표기되기도 함. 이는 근린생활 시설을 주택으로 용도 변경한 경우로, 같은 동이나 면적에 비해 임대 가격이 낮게 형성되어 있다. 

등기사항전부증명서에는 건축물의 용도가 나오지 않는다. 공동주택 중에서도 다세대 및 연립주택의 층수가 5층 이상일 경우 집합건축물대장 전유부의 용도 및 면적을 확인해야 한다. 만약 용도란에 제2종 근린생활 시설로 표기되어 있는데 주택으로 사용중이라면 주의해야한다. 용도와 실제 사용되는 현황이 다르기 때문이다. 

이런 경우에는 매입해서도, 전월세 계약을 해서도 안 된다. 임차 보증금 받기 어려울 수 있음.

3) 미분양분 임대가 아닌지 확인해야 한다. 부동산 시장이 하락세일 경우 시행사, 시공사 보유분 또는 건축주 보유분, 다시 말해 미분양분을 임대하는 경우가 많다. 여러 이유로 분양자와 법적 분쟁이 자주 일어나므로 조심해야한다. 

 

- 이외에도 이 정도 용어는 알고가자!

* 소유권: 재산권의 기본으로, 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리. 소유권자와 거래를 하고 있는 것이 맞는지 (대리인이 아닌지), 계좌번호 등이 소유권자의 것이 맞는지 등을 확인해야한다.

* 근저당권: 채권액에 대하여 부동산에 설정하는 저당권 혹은 근저당이 있으면 해당 물건을 담보로 대출을 받은 것이다.

* 전세권: 계약 기간이 끝난 후 전세금을 반환받을 권리. 전세금 설정 등기를 하면 세입자는 만약의 경우에도 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있다. (다만, 전세권 등기보다 앞선 저당권이나, 세금 체납 등이 있으면 후순위로 밀리게 된다)

* 가압류: 채권자가 미리 채무자의 재산을 압류하여 확보해놓는 것. 가압류되면 현상은 유지되지만, 재산권 행사에 제한을 받게 된다.

* 압류: 채권자의 신청을 받은 국가기관이 강제로 채무자의 재산을 확보하는 것. 압류된 재산은 강제적으로 처분된다.